A Reforma Tributária, promulgada em 2023 por meio da Emenda Constitucional 132, promove uma das maiores transformações no sistema tributário brasileiro desde a Constituição de 1988. Muito tem se falado sobre os impactos da reforma para empresas, produtos e serviços, mas um ponto que vem ganhando atenção é o efeito das mudanças sobre o mercado imobiliário, especialmente nos aluguéis e na aquisição da casa própria.
A nova lógica de tributação: o que muda?
O modelo atual — baseado em uma multiplicidade de tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS — será substituído por três impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal;
- IS (Imposto Seletivo) – aplicado a produtos nocivos à saúde e ao meio ambiente.
Esses novos tributos seguem o modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado), o que significa que incidirão sobre o consumo final, com crédito financeiro ao longo da cadeia e tributação no destino. Essa lógica trará reflexos em toda a economia — inclusive no setor imobiliário.
Aluguéis: haverá cobrança de IBS e CBS?
➤ Locações comerciais: tributação confirmada
Atualmente, a locação de imóveis comerciais não é tributada com PIS/COFINS ou ISS, o que gera um benefício fiscal importante. Com a reforma, a expectativa é que aluguéis comerciais passem a ser tributados pelo IBS e pela CBS.
Na prática, isso representa um impacto direto sobre o valor da locação. A depender da alíquota final (que pode chegar a 26,5%), o locador poderá repassar esse custo ao locatário, aumentando o valor pago por empresas que dependem de espaços físicos — especialmente no varejo e na indústria.
➤ Locações residenciais: isenção pode ser mantida, mas depende de regulamentação
No caso de locações residenciais, a questão ainda é controversa. Como a prestação de serviço puro de locação residencial não configura um serviço tributável no modelo do IVA, especialistas defendem que não haverá incidência de IBS e CBS sobre esse tipo de aluguel.
Por outro lado, se a locação for associada à prestação de serviços, como acontece em locações por aplicativos, com mobiliário, internet e limpeza inclusos, pode haver incidência dos novos tributos. O mesmo pode valer para locações por temporada.
Compra da casa própria: custo pode subir?
A compra de imóveis, em si, não será diretamente tributada com IBS ou CBS. Contudo, o custo final da aquisição pode aumentar em razão dos seguintes fatores:
- Materiais de construção e mão de obra serão tributados de forma diferente, o que pode encarecer a construção;
- Serviços como engenharia, arquitetura, corretagem e cartório passarão a ser tributados, sem as isenções e reduções hoje existentes;
- A dificuldade de acesso a créditos fiscais para pessoas físicas pode resultar em um preço final mais elevado para o consumidor que compra um imóvel diretamente.
Além disso, a cumulatividade de tributos deixará de existir, o que muda completamente a forma como incorporadoras e construtoras calculam seus custos e lucros.
Crédito tributário para construtoras: ponto positivo
Um dos aspectos positivos da reforma para o setor da construção civil é o crédito tributário amplo e irrestrito. Isso significa que os tributos pagos em qualquer fase da cadeia — seja na compra de cimento, contratação de mão de obra ou serviços de arquitetura — poderão ser compensados.
Na teoria, isso poderá baratear custos no longo prazo, incentivar investimentos no setor e até melhorar a transparência nos preços. Na prática, porém, a depender da regulamentação e da gestão tributária das empresas, os benefícios podem demorar a ser percebidos pelo consumidor final.
E o ITBI? Alguma mudança?
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não foi incluído na reforma, por ser de competência municipal e ter natureza diferente dos impostos sobre consumo. Contudo, discussões paralelas no STF sobre o momento de incidência do ITBI (como no Tema 1124) seguem em andamento, o que pode alterar o planejamento sucessório e de compra futura de imóveis.
O risco da especulação e a necessidade de planejamento
Com as mudanças na tributação do consumo e o fim da cumulatividade, muitos investidores podem redirecionar recursos para o setor imobiliário, seja para proteção patrimonial, seja para aproveitamento de regimes fiscais mais vantajosos. Isso pode gerar valorização artificial de imóveis em alguns setores e cidades, além de tornar ainda mais necessária a profissionalização na gestão de ativos imobiliários.
Ainda que a Reforma Tributária não altere diretamente a tributação de aluguéis residenciais nem inclua um novo imposto sobre a compra de imóveis, seus efeitos indiretos podem ser significativos. A nova lógica de tributação pode encarecer a construção, modificar a estrutura de custos das locações e exigir revisão de contratos, precificações e estratégias de investimento.
Para famílias, empresários, investidores e incorporadoras, o momento exige planejamento jurídico e tributário estratégico. Mais do que nunca, entender as regras antes que elas entrem em vigor é o melhor caminho para evitar surpresas no bolso.
Gostou da matéria? Não deixe acompanhar nosso blog diariamente. Caso tenha dúvidas ou queira tratar desse ou outros assuntos jurídicos, entre em contato com a nossa equipe.
Siga nossas redes e fique por dentro de assuntos como esse e muito mais!
Instagram
Spotify
Linkedin
Whatsapp
