A holding patrimonial virou febre no Brasil. E junto com ela, uma série de equívocos que só aparecem quando a conta chega. Depois de mais de quatro décadas atendendo empresários, eu afirmo: a depreciação de imóvel, que parece um benefício contábil inofensivo, pode se transformar em uma bomba tributária silenciosa na hora de vender o bem. E a maioria dos empresários só descobre isso tarde demais.

Este artigo não é uma explicação acadêmica sobre contabilidade. É um alerta prático para quem tem imóveis em holding e pretende, um dia, vendê-los. Se você não entender o mecanismo que vou explicar aqui, pode pagar até cinco vezes mais imposto do que deveria na alienação de um bem.

O que é a depreciação de imóvel e por que ela importa

A depreciação é um conceito contábil simples: todo bem físico se desgasta com o tempo. A Receita Federal reconhece isso e permite que as empresas lancem, anualmente, uma parcela desse desgaste como despesa. Para imóveis, a taxa padrão é de 4% ao ano sobre o valor da edificação (nunca sobre o terreno, que não deprecia).

Em uma holding patrimonial, quando o imóvel está classificado no ativo imobilizado, a empresa pode — e, em muitos casos, deve — registrar essa depreciação. No regime de lucro real, essa despesa reduz a base de cálculo do imposto. No lucro presumido, a depreciação não gera benefício fiscal direto, mas ainda assim precisa ser registrada contabilmente.

Até aqui, parece vantagem. Mas é exatamente neste ponto que mora o perigo.

Como a depreciação afeta o ganho de capital na venda

Quando você vende um imóvel que está no ativo imobilizado de uma holding, o Fisco não calcula o ganho de capital sobre o valor original de aquisição. Ele calcula sobre o valor contábil, que é o custo de aquisição menos a depreciação acumulada.

Traduzindo: cada ano que passa, o custo fiscal do seu imóvel diminui. E quando menor o custo, maior o ganho de capital. E maior o imposto.

Um exemplo prático para você entender

Imagine que sua holding comprou um imóvel por R$ 1 milhão há 15 anos. A edificação representava 80% do valor, ou seja, R$ 800 mil. Com depreciação de 4% ao ano, após 15 anos você terá acumulado R$ 480 mil de depreciação.

O valor contábil do imóvel será: R$ 1.000.000 – R$ 480.000 = R$ 520.000.

Se você vender esse imóvel por R$ 2 milhões, o ganho de capital não será de R$ 1 milhão (como seria sem depreciação). Será de R$ 1.480.000.

No regime de ganho de capital (imobilizado), a tributação pode chegar a 34% sobre esse valor. Estamos falando de uma diferença de mais de R$ 160 mil em impostos — dinheiro que sai do bolso do empresário por não ter feito a estruturação correta.

O que ninguém está dizendo sobre esse tema

O que vejo no mercado é preocupante: contadores e advogados vendendo a holding patrimonial como solução mágica, celebrando a economia de 11% contra 27,5% no aluguel — e parando a análise por aí. Ninguém projeta o filme até o final. Ninguém pergunta quanto esse cliente vai pagar quando resolver vender o imóvel daqui a 15 ou 20 anos. É uma conta incompleta que cobra seu preço lá na frente.

A pergunta que você deveria fazer ao seu contador é: “Quanto vou pagar de imposto quando vender esse imóvel daqui a 10, 15 ou 20 anos?” Se ele não souber responder com precisão, você tem um problema.

Estratégias para mitigar esse risco tributário

Existem caminhos legais para reduzir esse impacto. Não vou entrar em detalhes operacionais aqui — cada caso exige análise específica —, mas posso indicar as principais direções:

• Classificação contábil adequada: Imóveis destinados à venda podem ser classificados no estoque (ativo circulante), não no imobilizado. Nesse caso, não há depreciação e a tributação na venda é sobre a receita bruta, com alíquota efetiva de aproximadamente 6,73%.
• Objeto social bem definido: Para que a venda seja tratada como receita operacional (e não ganho de capital), a compra e venda de imóveis precisa estar prevista no objeto social da empresa.
• Planejamento de longo prazo: Antes de integralizar imóveis em uma holding, é essencial projetar os cenários de venda futura. A decisão de hoje impacta a tributação de amanhã.
• Análise de transferência: Em alguns casos, pode ser mais vantajoso devolver o imóvel para a pessoa física antes da venda, aproveitando os fatores de redução do ganho de capital disponíveis apenas para pessoas físicas.

A Reforma Tributária e o futuro das holdings patrimoniais

Com a aprovação da Lei Complementar 214/2025, o cenário tributário das holdings patrimoniais está em transformação. O IBS e a CBS vão substituir o PIS/COFINS, e a carga sobre aluguéis tende a subir de 3,65% para algo próximo de 8,4%.

Mas aqui está o ponto que poucos perceberam: a depreciação do imóvel não gera crédito de IBS/CBS. Ou seja, mesmo com a sistemática de IVA, as holdings imobiliárias terão poucos insumos para creditar. Isso torna ainda mais crítico o planejamento da estrutura patrimonial.

Quem está montando holding hoje sem considerar esse novo cenário está construindo um passivo tributário para o futuro.

Riscos e armadilhas que você precisa conhecer

• Reclassificação indevida: Transferir um imóvel do ativo imobilizado para o estoque apenas com o objetivo de vender e pagar menos imposto é considerado planejamento abusivo pelo Fisco. Há decisões do CARF favoráveis ao contribuinte, mas o risco de autuação existe.
• Uso pessoal do imóvel: Se o sócio reside em imóvel da holding sem contrapartida formal, a Receita pode enquadrar isso como salário indireto, com valor presumido de até 10% do valor anual do imóvel. É uma exposição desnecessária.
• Falta de propósito negocial: Holdings criadas apenas para economia tributária, sem substância econômica real, podem ser desconsideradas pela autoridade fiscal.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. A depreciação de imóvel é obrigatória na holding?

Contabilmente, sim, quando o imóvel está classificado no ativo imobilizado. A depreciação reflete a perda de valor do bem ao longo do tempo e deve ser registrada conforme as normas contábeis.

2. Posso evitar a depreciação para não aumentar o ganho de capital?

Não. A falta de registro da depreciação é uma irregularidade contábil. O caminho correto é estruturar a operação desde o início, classificando o imóvel de forma adequada conforme sua finalidade.

3. Qual a diferença entre vender imóvel do estoque e do imobilizado?

No estoque, a tributação é sobre a receita bruta, com alíquota efetiva de cerca de 6,73%. No imobilizado, é sobre o ganho de capital, com alíquota que pode chegar a 34%. A diferença é brutal.

4. Lucro real ou lucro presumido: qual é melhor para a holding?

Depende. O lucro presumido é mais simples e, na maioria dos casos de locação, mais vantajoso. Mas o lucro real permite deduzir despesas operacionais, incluindo depreciação. A análise precisa ser feita caso a caso.

5. A Reforma Tributária vai acabar com as vantagens da holding?

Não necessariamente. A holding continua sendo uma ferramenta válida para organização patrimonial e sucessão. O que muda é a equação tributária, que precisa ser recalculada com as novas regras do IBS e CBS.

Conclusão prática: o que você deve fazer agora

A holding patrimonial não é boa nem ruim por natureza. Ela é uma ferramenta. E como toda ferramenta, pode construir ou destruir, dependendo de quem a usa e como.

Resumo em tópicos para ação imediata:

• Revise a classificação contábil dos imóveis da sua holding — se estão no imobilizado ou no estoque
• Verifique se o objeto social da empresa contempla as atividades que você efetivamente realiza
• Faça uma projeção da depreciação acumulada e do impacto tributário em cenários de venda futura
• Avalie, com apoio profissional, se a estrutura atual ainda é a mais adequada considerando a Reforma Tributária
• Não tome decisões baseadas apenas na economia tributária de curto prazo — pense no ciclo completo do patrimônio

Em mais de 10 mil cases tributários que já administrei ao longo da minha carreira, vi empresários perderem fortunas por decisões mal planejadas. A depreciação de imóvel na holding patrimonial é um desses temas que parecem técnicos, mas têm impacto direto no bolso de quem constrói patrimônio.

Minha recomendação é clara: não trate esse assunto como detalhe contábil. Trate como decisão estratégica de longo prazo.

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